Boliglån — råd, kostnad og rente
Boligkjøpet i tre tall
Ta dem i denne rekkefølgen, så vet du hva du kan by før du går på visning.
- Hva har jeg råd til?Ut fra inntekt og egenkapital
- Hva koster lånet i måneden?Renter, avdrag og gebyrer
- Hva koster selve kjøpet?Dokumentavgift og tinglysing
Verktøy
5 verktøyHva har jeg råd til?
Banken regner gjeldsgrad og egenkapital — så vet du taket før du byr.
Hva koster lånet i måneden?
Månedsbeløp og samlede renter, og hva som skjer hvis renten stiger.
Sparing til bolig
BSU gir deg 10 % av sparingen i fradrag på skatten, til og med året du fyller 33.
Eie eller leie?
Når lønner det seg å eie, og hva koster det egentlig å overta nøklene?
Bytte bank
Gebyrer mot rentebesparelse — break-even i måneder, ikke prosent.
Boliglånsguide
5 emnerKrav til boliglån
Utlånsforskriften setter rammer for hvor mye banken kan låne ut til boligkjøp i Norge.
| Krav | Verdi | Detaljer |
|---|---|---|
| Maks gjeldsgrad | 5,0× brutto | Total gjeld kan ikke overstige 5 ganger brutto årsinntekt |
| Min. egenkapital | 10 % | Samme for sekundærbolig (Oslo-særregel opphevet 2023) |
| Stresstest-rente | +3 prosentpoeng | Banken sjekker at du tåler renten pluss 3 prosentpoeng, minst 7 %. |
| Avdragsfrihet | Opptil 60 % belåning | Låner du over 60 % av boligens verdi, må du betale avdrag. Minst 2,5 % av lånet i året — eller avdraget på et 30-års annuitetslån, hvis det er lavere. |
Banker kan i begrenset omfang gi unntak fra kravene innenfor en kvote (fleksibilitetskvote). Maksimal belåningsgrad ved kjøp er 90 % av boligens verdi.
Kilde: Utlånsforskriften (FOR-2020-12-09-2648) og Finanstilsynet.
BSU — Boligsparing for ungdom
Sparing med skattefradrag for deg som ikke eier bolig, til og med året du fyller 33.
- Skattefradrag: 10 % av årlig sparebeløp
- Maks innskudd: 27 500 kr per år
- Maks samlet sparebeløp: 300 000 kr
- Aldersgrense: til og med året du fyller 33 år
- Bruk: kjøp av egen bolig eller nedbetaling av boliglån
Brukes pengene til annet enn bolig, mister du retten til skattefradrag — og må tilbakebetale fradrag du har fått tidligere år.
Kilde: Skatteloven § 16-10.
Dokumentavgift ved boligkjøp
Statlig avgift som betales ved tinglysing av eierskifte for fast eiendom.
- Sats: 2,5 % av salgsverdien
- Gjelder: selveierbolig og eierseksjon
- Gjelder ikke: borettslag (andel, ikke fast eiendom)
- Fritak: arv etter loven, ektefelle ved skifte
- I tillegg: tinglysingsgebyr per dokument
Full guide til dokumentavgift, MVA og andre offentlige avgifter finner du i avgiftsseksjonen.
Kilde: Lov om dokumentavgift (lov-1975-12-12-59) og Kartverket.
Refinansiering — når lønner det seg?
Å bytte bank kan gi lavere rente, men kostnader og restløpetid avgjør om det er verdt det.
- Renteforskjell: sammenlign effektiv rente — ikke kun nominell
- Etableringsgebyr: typisk 1 500–3 000 kr i ny bank
- Tinglysing: 545 kr per dokument hvis nytt pant
- Restløpetid: kort gjenværende tid gir mindre å spare
- Break-even: hvor mange måneder før besparelsen dekker kostnadene
Refinansiering hos samme bank slipper ofte ny tinglysing. Sjekk alltid at den nye renten er garantert, ikke kun en kampanjerente.
Kilde: Finansportalen og Kartverket.
Lånekostnad — mer enn bare rente
Den nominelle renten er bare én del av regningen. Effektiv rente fanger opp gebyrer som påvirker totalen.
- Nominell rente: årlig rentesats banken oppgir
- Termingebyr: per måned eller termin (typisk 30–80 kr)
- Etableringsgebyr: engangsbeløp ved opptak
- Effektiv rente: alle kostnader regnet om til årlig prosent
- Skattefradrag: 22 % av betalte gjeldsrenter
Be om effektiv rente når du sammenligner tilbud. Med 22 % skattefradrag er 5 % rente rundt 3,9 % etter skattefradrag (5 × 0,78).
Kilde: Finansavtaleloven og Skatteloven § 6-40.